Đêm hôm đó, tôi gục trong một quán cà phê quen thuộc trên đường Nguyễn Trãi, laptop mở bản vẽ phối cảnh đẹp lung linh của một biệt thự 3 tầng. Tôi gật đầu, ký vào hợp đồng trọn gói 5,2 tỷ mà không hề đọc kỹ điều khoản thanh toán. Sáng hôm sau, khi nhìn lại giấy tờ, tôi nhận ra mình vừa cam kết một khoản tiền khổng lồ cho những thứ mình chưa hiểu rõ. Để bắt đầu thi công nội thất biệt thự trọn gói , điều tôi cần làm nhất lúc đó là hiểu rằng hợp đồng không phải là tờ giấy để ký cho xong.
Những con số trong hợp đồng trọn gói biệt thự mà tôi đã bỏ qua trong đêm ký kết
lúc đó, tôi chăm chăm nhìn vào dòng tổng giá trị rồi ký luôn, bỏ qua bảng khối lượng chi tiết kèm theo. Bản hợp đồng đó có điều khoản số 7 về vật tư thay thế: nếu mặt hàng ghi không còn, nhà thầu được quyền thay bằng loại tương đương mà chẳng cần xin phép chủ nhà. Tôi mù tịt điều đó. Rồi khi thi công, họ báo cửa gỗ lim nguyên tấm không có sẵn, và tôi phải trả thêm 250 triệu cho việc chuyển sang cửa gỗ óc chó—con số không có trong dự toán. thiết kế thi công biệt thự nghĩ lại, tôi ước gì đã hỏi từng mục trước khi ký. Kinh nghiệm của tôi là đừng bao giờ để sự hào hứng lấn át lý trí. Hãy yêu cầu nhà thầu giải thích từng hạng mục trong bảng khối lượng, nhất là những chỗ ghi chú nhỏ như 'hoặc tương đương'. Nếu không, bạn sẽ phải trả giá bằng những khoản phát sinh không tên như tôi đã trải qua.
Buổi sáng sau đêm ký hợp đồng, tôi gọi điện cho nhà thầu và nhận ra mình chẳng có quyền gì
Mồ hôi mồ kê nhễ nhại lúc 7h sáng, tôi cầm điện thoại gọi cho ông giám đốc nhà thầu, giọng run run: 'Tôi muốn đổi gạch lát nền phòng khách sang loại nhập khẩu Ý.' Lời đáp khiến tôi đứng hình: 'Muốn đổi thì phải làm phụ lục hợp đồng, 15 ngày nữa để bên em duyệt, và giá sẽ tính theo đơn giá mới.' Tôi mới vỡ lẽ mình không có chút quyền gì trong việc chọn vật tư—mọi thứ đều phải qua văn bản, mà hợp đồng tôi ký thì đặc kịt những điều khoản có lợi cho họ. Tôi quyết định thuê một luật sư xây dựng để rà soát toàn bộ hợp đồng. Ông ấy chỉ ra 4 điều khoản bất lợi rõ ràng: thời gian thanh toán quá nhanh, khoản phạt vi phạm quá nặng về phía tôi, quyền điều chỉnh thiết kế nằm hoàn toàn ở nhà thầu, và điều khoản trọng tài bắt buộc ở một trung tâm xa. Tôi đã thương lượng lại với họ, đòi sửa 3 trong 4 điều khoản, và điều buồn cười là họ đồng ý ngay—vì họ hiểu tôi đã hiểu điểm yếu. Điều rút ra là chớ tin lời nói suông từ nhà thầu, dù họ tỏ ra dễ chịu đến đâu.
Nhà thầu trọn gói của tôi thi công đúng tiến độ nhưng tôi phải trả thêm 600 triệu vì không hiểu cách họ ghi nhận khối lượng
Đến cuối công trình, tôi nhận được bảng quyết toán mà mắt tôi mở to: phát sinh thêm 600 triệu ngoài hợp đồng. Nhà thầu phân bua rằng đào móng sâu hơn 1,2 mét vì địa chất yếu, tầng hầm tăng thêm 30cm do tôi yêu cầu hồi tháng 3, và vài khoản 'phát sinh' mà chẳng có chữ ký của tôi. Lúc ấy tôi mới hiểu: tôi không hề chụp ảnh hay ghi chú những thay đổi trong quá trình thi công. Tôi mang ra so với bản vẽ hoàn công, thấy rõ mình đang trả tiền cho những phần không hề có trong thiết kế gốc. Chẳng hạn, họ tính thêm 80 triệu cho việc 'gia cố vách tầng hầm' mà bản vẽ không thể hiện. Từ đó, tôi học được: mỗi sáng tôi có mặt ở công trường với quyển vở, ghi lại từng vị trí, đo đạc lại những phần quan trọng, và yêu cầu nhà thầu lập biên bản cho từng hạng mục thay đổi dù là nhỏ nhất. Kết cục, tôi đã soi ra được hơn 150 triệu tiền sai khối lượng mà họ cố chèn vào. Nếu tôi cứ khoán trắng, chắc chắn tôi mất trắng số tiền đó.
Từ chủ nhà 'khoán trắng' đến người giám sát tại công trình, tôi đã tự cứu mình bằng ba thói quen đơn giản
Quãng đường tôi đi từ một ông chủ logistics mù tịt xây dựng đến người có mặt mỗi sáng tại công trường chẳng dễ chút nào. Tôi đặt ra ba nguyên tắc cho chính mình. Đầu tiên, tuyệt đối không ký bất cứ giấy tờ nào khi chưa có ảnh thực tế—kể cả biên bản nghiệm thu cũng phải kèm ảnh chụp vị trí đó trong ngày. Thứ hai, bất kỳ chi phí tăng thêm đều phải được nhà thầu giải thích bằng bảng chi tiết với giá, số đo rõ ràng, chứ không để họ nói chung chung. Cuối cùng, mỗi cuối tuần tôi rà soát công việc với một danh sách đã thống nhất từ đầu tuần, soi từng căn phòng từ nền đến trần. Một lần, tôi phát hiện thợ điện đi dây sai sơ đồ trong phòng ngủ con gái, vì tôi ghi lại, tôi kịp thời yêu cầu làm lại trước khi trát tường. Điều tôi muốn nói là: kể cả khi gói thầu là trọn gói, bạn vẫn nên tự mình kiểm soát từng viên gạch, từng sợi cáp trong ngôi nhà của mình. Chớ phó mặc hoàn toàn giám sát, vì khi có sự cố, chỉ mình bạn chịu thiệt.